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酒店式公寓托管法律研究 发布时间:2014-09-10

一、酒店式公寓相关概念
(一)酒店式公寓。
是指按酒店式管理的公寓,属于居住建筑,土地性质为居住用地,土地使用年限最高为70年。酒店式公寓仅可作为住宅使用。 
       酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,寓意“酒店式的服务,公寓式的管理”,它一般拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子,提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理等,集住宅、酒店、会所多功能于一体,兼具居住度假与投资两种功能,本质上仍属公寓;法律性质上属于居住用地,可用于自住、出租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内,便于采用酒店服务方式统一管理,所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。
(二)公寓式酒店。是指按公寓式(单元式)结构建设的酒店,属于旅馆酒店性质,土地性质为商业(酒店)用地,土地使用年限为40年。公寓式酒店不得改变用途,不得分割出售。
       公寓式酒店指按公寓式或单元式分隔出租的酒店,是在酒店客房中提供了相当家庭设备如厨具等的酒店,其实质还是酒店。
(三)产权式酒店。是指酒店开发商将酒店的客房按间分割为独立产权出售给投资者,投资者将客房委托酒店管理公司统一经营的物业种类。土地性质为商业(酒店)用地,土地使用年限为40年。产权式酒店可以分割出售,但不得按公寓结构建造。
       酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主,业主每年拥有一定的时间段免费入住,其余时间段可以委托开发商或管理公司经营,并享受一定的分红。其本质在于购买者的目的并非自住,而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租;法律性质上属于旅游、商业用地

二、操作模式
酒店式公寓操作模式大致如下:
1、开发商投资开发酒店式公寓。
2、开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。
3、开发商把酒店客房按套分成许多个独立单元出售,购房者拥有客房的独立产权。
4、购房者在购入产权的同时,与开发商或与指定的酒店管理公司签订委托经营管理协议,将客房使用权交给其经营,并约定回报方式。
5、酒店式公寓投入使用后,酒店管理公司每个付款周期(如每年、季、月)按约定汇报方式向购房者支付收益。
6、包租期满后将房屋使用权交还购房者。

三、托管法律关系
酒店式公寓托管涉及三个主体之间的法律关系:
(一) 开发商与业主
开发商与业主通过商品房买卖协议形成供销关系。
(二) 开发商与托管公司
开发商购买托管公司的服务,委托公司进行管理。
(三) 托管公司与业主
托管公司与业主通过物业委托经营合同形成委托关系,物业产权仍在业主手里,通过托管公司提供管家服务提升物业价值,达到增值效果。


 

四、风险及规避
酒店式公寓可能存在如下风险:
       第一,税收过高。酒店式公寓在税收方面法律并未明确规定。酒店按国家规定以25% 交纳企业所得税进行纳税,再进行税后利润的分配。对投资者而言,如果按个人出租居民住房的方式交纳10% 的所得税,税后利润也还是可接受的;但如果按25%的税率征收企业所得税的话,投资收益就不算太大了。契税一般在3%-5%,浙江省契税适用税率为3% ,此外还可能涉及到土地增值税、个人所得税等,将是一笔很大的费用,交易双方务必在合同中明确。
       第二,土地性质不明、产权不清晰造成法律纠纷存在。如今的酒店式公寓,许多是当年的烂尾楼改造而成,其物业的使用性质大多是原先批准的商办楼性质,而非住宅楼。购买此类物业以后产权证上的使用性质当然也是办公用房,如将此类物业用于居住,或出租供人居住,显然有违其产权使用性质。所以在实践中对其土地性质和产权信息应有明确的认识。
       此外,市场上的酒店式公寓普遍会打出10%-15%的高投资回报以吸引投资者的注意,而实际上往往不能实现其美好的承诺。因此,对于投资酒店式公寓的客户而言,首先要明确这样的承诺回报是由谁来承担责任。
       通常情况下,酒店式公寓售出后,产权将进行拆分,产权将从开发商转到小业主手中,小业主再签订委托协议,让酒店管理公司来经营小业主拥有的酒店式公寓。而酒店管理公司只有经营的责任,若经营的不好,小业主的利益就得不到保障。

五、港联物业经验介绍
       目前,在广州已有具有前瞻性眼光的物业管理企业加入国际金钥匙组织 ,港资企业——港联物业集团有限公司就是其中的一家。
       港联物业于 2007 年 10 月份正式成为国际金钥匙组织 “金钥匙物业联盟”的成员。
       港联物业广州利雅湾项目成为金钥匙首个物业服务示范基地。
       港联物业加入金钥匙物业联盟,使港联物业服务开始进入个性服务竞争的新阶段,并使物业服务的网络资源通过金钥匙组织的全球化管理资源延伸至世界各地。
        港联物业的酒店式公寓运作模式:
1、前期介入阶段。通过导入具有国际化的金钥匙服务品牌,并通过服务的策划,在销售期间以体验式服务的方式,在正常运营阶段通过国际化水平的服务,打造项目的亮点,提升项目的品质,从而吸引客户的眼球。
2、后期运营阶段。通过将“金钥匙总代理服务”模式扩大到服务的每个细节以及特色经营管理理念,吸引客户,最大的占有市场客群资源,赚取项目最大利益的同时规避项目的经营风险,使投资客户得到最大的保障。

       前期介入阶段运作模式:
       客户有敏锐的洞察力和准确的判断力,以往概念性的文字版的关于服务的承诺和物业公司品牌,已经不能打动他们的心,他们需要亲身体会感受,所以,港联物业用实际通过前期金钥匙服务策划,在销售过程的每个环节中,让业主们处处都能体会到金钥匙的服务,目的就是让业主们提前感受到,在未来的生活中,他们将享受到真正国际化金钥匙的物业服务;同时,通过港联的管理经验,联通开发商,在销售阶段,港联物业通过服务承诺和运营承诺,提升客户的信心,打消心中的疑虑,促成销售。

运作模式流程图
 

       运营阶段,港联物业将售楼处“金钥匙总代理服务”的模式扩大化至服务的每个环节中,在服务中打造国际尊崇生活平台,将服务渗透到业主个人的衣、食、住、行中,开展多种多样的特约服务,以个性化的精细服务,全方位的呵护每一位业主的生活,使酒店公寓客户享受金钥匙服务。
       同时,通过导入先进的经营理念,通过长短租相结合的方式,在规避项目经营风险的同时,最大限度的获得项目的利润,给投资者稳定的回报,使物业获得持续的增值、保值。
       港联物业这种成功的酒店公寓运作模式,在上海深受客户推崇,现港联物业已经逐步嫁接到广州、佛山等港联物业新接管的项目,为项目开发商提供强有力的品牌支撑和销售亮点;同时为项目日后的经营管理奠定了坚实的基础,为客户提供增值保值的信心保障。在项目前期起到良好的促进销售的作用,同时在后期的为项目获得最大利润,同时又延伸了服务品牌效应,支撑开发商的持续开发,在业内富有良好的反响。

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